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10年后,高层住宅变成“鸽子笼”还是“贫民窟”?专家说了三句话

      编辑:鸽子哇       来源:鸽子网
 

最近,“旧改”引起了人们的热议。

根据住建部发布的数据,有17万个小区、上亿居民都有迫切改造的需求,从外立面到电梯,从车位到小区内道路,从完善水电暖气到养老抚幼陪护,引起了不少人的期待。

更让房地产市场为之振奋的是,当今年棚改总量下降、货币化安置收紧后,未来“旧改”的市场空间可能会高达4万亿,完全有希望替代棚改,从而拉动房地产周边行业的发展,比如基建设备、工程机械、建材、家具家电等,可谓是一举两得。

事实上,人们之所以热衷于讨论这个话题,有一个重要的原因在于,很多人对现在所谓的高层住宅感到厌倦了。

不可否认,10年前、20年前高层住宅横空出世的时候,极大的丰富了购房者的居住条件,几十层的高楼耸入云霄,一排排的高楼大厦鳞次栉比,这让住惯了筒子楼、自建平房、集体宿舍、小产权房的人,忽然之间就打开了眼界。

由此也带来了一系列问题,比如密度过高、拥挤不堪的小区,嘈杂且无解的环境氛围,更有甚者,有人甚至发出了质疑,假如所有人都居住高层楼房,再过十年,高层住宅会变成“鸽子笼”还是“贫民窟”?

针对这个问题,我们不妨参考专家的三句话。

近日,东北财经大学经济研究中心主任周天勇指出,几十层的住宅高楼,不符合人类生活自然的天性。一栋栋几十层的高楼,就是水泥钢筋玻璃和里边隔离成小空间的大立柜,每家就如一个鸽子间。未来的城市建设,应该保留低矮建筑、小巷小街和水系小桥。

这三句话,或许能够解释高层住宅未来的命运。

第一,住高层不符合我们几十年以来的居住习惯。

我们都应当承认,假如不是为了小孩上学、结婚需要、工作捆绑,任谁都不会觉得高层比老家大宅院住着舒服,买房这件事被刻画出了特殊的意义,才让几十层的高楼大行其道。

第二,“鸽子笼”的比喻恰如其分。

某房产研究机构公布的《2018年购房者大数据画像报告》指出,从户型来看,五成以上的购房者关注70-90平米的小户型房源,尤其是首次置业者、准婚族等,都倾向购置轨道物业、小两室公寓等实惠的小户型住宅。除了价格外,交通、配套、学区及未来升值空间,成为影响其购房的主要因素。

也就是说,未来的房子不仅会越盖越高,还会越来越密,越来越小。

第三,低矮居民楼、宅院的估值会提升。

以往,中心城区的家属院被扣上了“老破小”的称号,话里话外的意思很明确,这些房子除了地段不错之外,房龄和品质早已落伍,包括农村空置的自建房,不管盖的多么洋气,也改变不了高层住户的偏见。

未来,随着旧改推进,逆城镇化的演变,将有越来越多的人会发现,农村的自建房,城市的老破小,生命周期会不断加长,市场给予的溢价空间也将会提升。

此外,高层住宅的尴尬之处,还有以下三点。

第一,几十层高楼的耐久度问题。

国家住宅的建筑寿命设计标准是50年,但是由于高层建筑采取的是钢筋混凝土浇筑的方式,各种管线和混泥土浇筑在一起,别说房屋本身的质量了,仅仅管线的最长寿命也只有30年以内,所以等到30年后,各类管线不仅会出现跑冒滴漏的现象,维修起来更是困难。

第二,拆迁改造难。

假如你住的是公摊较小的家属院,或者城乡结合部的铁皮房,举个例子,虽然拆迁面积只有两万平米,重建以后,可能达到10万平米,补偿和安置的标准很高。

假如你住的是高层,一栋楼的容积率已经很高,楼上甚至住了上百户,未来10年,房子老化、电梯老化、设备老化,维修成本高,拆迁成本高,没有开发商会做赔本的买卖。

第三,高层住宅保本难。

假如你现在买入一套市值100万的房子,首付需要30万,房贷70万,假设按揭利率上浮20%,十年后,房贷加利息支出为38万元,装修费、物业费、水电杂费、折旧费支出为60万元,100万房产合计要背负98万元的成本。

唯一能让房子保值增值的前提是“房价继续上涨”,问题在于,随着人口老龄化加速、15-64岁劳动力人口减少、三四线楼市库存再度升高,即便房价每年涨幅能达到5%以上,也依然很难抵消掉月供和折旧费用的消耗。

因此,可以预见的是,10年后,高层住宅不会变成所谓的“贫民窟”,但有很大概率会演变成“鸽子笼”。

楼市的运行并非一成不变,购房者的心态也要学会随机调整,老旧的居民楼可能会焕然一新,家乡空置的农房,也有可能会焕发“第二春”。

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